2026年以來中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷從增量擴張向存量運營的深刻轉(zhuǎn)型?！氨P活存量商品房”“去庫存”等內(nèi)容已寫入“十五五”戰(zhàn)略規(guī)劃和2026年《政府工作報告》。在此背景下商業(yè)拍賣作為存量資產(chǎn)交易的一種方式市場活躍度有所提升。政策定調(diào)存量盤活上升為國家戰(zhàn)略當(dāng)前市場面臨多重存量壓力。據(jù)統(tǒng)計商品住宅廣義庫存雖同比下降17.7%但絕對規(guī)模仍達(dá)14.26億平方米全國重點購物中心平均空置率約為9.8%一線城市甲級寫字樓平均空置率超過21%產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均空置率突破25%。2025年以來上海、廣州、杭州、成都等地相繼出臺針對性政策旨在通過制度創(chuàng)新破解存量盤活瓶頸。自然資源部等多部委明確支持利用專項債券資金收回收購存量閑置土地優(yōu)先回收進入司法或破產(chǎn)拍賣程序的土地。上海、成都、武漢等城市提出將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。杭州對臨時改變房屋用途的規(guī)則作出明確界定首次申請期限最長不得超過五年。蘇州也出臺了過渡期政策落地細(xì)則。大宗商業(yè)拍賣密集上演頭部標(biāo)的頻現(xiàn)政策推動之下江浙滬商業(yè)拍賣市場掛牌量有所增加。上海市場尤為引人注目。8月31日位于虹橋商務(wù)區(qū)的“恒大虹橋國際”項目土地使用權(quán)及在建工程將以78.43億元起拍項目整體可售總面積達(dá)47.07萬平方米。此前靜安區(qū)晉潤海棠大廈整棟商辦資產(chǎn)于3月開啟二拍起拍價下調(diào)至4.89億元較評估價折價超20%項目帶租約運營入住率達(dá)84.5%。此外閔行顓橋鎮(zhèn)原金盛家居二期爛尾商業(yè)項目被國內(nèi)奧萊運營商砂之船集團以約5.78億元競得。江蘇市場同樣不乏大額標(biāo)的。無錫老牌商業(yè)綜合體“新之城購物廣場”以12.46億元起拍評估價達(dá)17.8億元。南京河西金奧繽潤匯商場以3.94億元起拍約為評估價5.63億元的“七折”但首次拍賣因無人出價流拍。啟東恒大海上城堡酒店歷經(jīng)5次掛拍、長達(dá)16個月的處置周期最終以6949萬元成交較首次評估價約2.02億元降幅明顯。常熟市永濟家園商業(yè)不動產(chǎn)也相繼掛牌拍賣均為存量房帶租交付。浙江方面紹興佳源廣場商業(yè)部分以4.897億元起拍地處鏡湖新區(qū)核心地段。紹興嵊州國商大廈有限公司重整投資權(quán)益開啟新一輪公開競價起拍價2.876億元較上一輪下調(diào)超3000萬元。義烏富力萬達(dá)嘉華酒店以2.0445億元成交買家為當(dāng)?shù)匾患抑鳡I洗車服務(wù)的企業(yè)。寧波東港喜來登酒店二拍以3.61億元被老字號“樓茂記”母公司綠順集團競得成交后需繼續(xù)用于酒店經(jīng)營。杭州未來科技城地標(biāo)奧克斯中心部分資產(chǎn)以2.85億元成交。杭州富陽東方茂開元名都酒店及東方茂購物中心整體資產(chǎn)包以11.17億元起拍。商業(yè)拍賣市場交易規(guī)模持續(xù)增長與司法拍賣不同商業(yè)拍賣是產(chǎn)權(quán)持有者的自主行為個人或企業(yè)將資產(chǎn)通過平臺進行公開競價交易。依托互聯(lián)網(wǎng)平臺的流量優(yōu)勢商業(yè)拍賣能夠突破地域限制、縮短交易周期線上化流程也在一定程度上降低了信息不對稱。數(shù)據(jù)印證了這一趨勢。2026年上半年全國房地產(chǎn)拍賣市場掛牌量達(dá)61.88萬套同比增長7.32%成交量9.90萬套同比增長18.54%競拍人次同比增長34.26%。中指研究院數(shù)據(jù)顯示同期全國法拍市場成交約10.3萬套同比增加約29.8%總成交金額約1515億元。機構(gòu)參與度也在明顯提升。部分銀行在京東、阿里等平臺開設(shè)官方資產(chǎn)店鋪集中上架抵債房產(chǎn)資產(chǎn)管理公司每年可投放至房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)數(shù)百億元部分地方國企也開始通過拍賣平臺參與競拍。啟東國資以6949萬元接手恒大海上城堡酒店便是國資通過拍賣平臺參與存量資產(chǎn)處置的案例之一。存量資產(chǎn)盤活路徑日趨多元在存量資產(chǎn)盤活過程中傳統(tǒng)的“掛牌-等待-成交”模式面臨一定局限。存量資產(chǎn)尤其是破產(chǎn)重整物業(yè)、閑置商業(yè)綜合體、多次流拍的疑難資產(chǎn)往往面臨資產(chǎn)分散、類型多樣、處置周期長、處置成本高、處置渠道有限等多重困境。從市場實踐看部分專業(yè)拍賣機構(gòu)正在探索不同于傳統(tǒng)拍賣的路徑。除了傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化掛牌模式外一些機構(gòu)開始嘗試資產(chǎn)價值重塑、全網(wǎng)獲客、資本對接等綜合服務(wù)模式專攻破產(chǎn)重整物業(yè)、閑置非標(biāo)商業(yè)等處置難度較高的資產(chǎn)類型。在合規(guī)運營方面主流拍賣機構(gòu)普遍持有正規(guī)拍賣經(jīng)營許可證并加入中國拍賣行業(yè)協(xié)會、各省拍賣協(xié)會等行業(yè)組織合規(guī)入駐中拍平臺、公拍網(wǎng)、阿里資產(chǎn)等全國性拍賣平臺。從具體案例來看諸暨逸樂城6.47萬平方米破產(chǎn)文化廣場項目此前長期閑置、多次流拍。經(jīng)專業(yè)機構(gòu)承接處置后通過分拆零售、價值包裝、圈層招商等方式首批商業(yè)用房溢價率最高達(dá)32.18%后續(xù)批次溢價率最高突破175.56%整體大宗資產(chǎn)經(jīng)過150次延時競價以7509萬元成交項目最終實現(xiàn)從閑置到商戶入駐、商圈復(fù)蘇的轉(zhuǎn)變。在住宅領(lǐng)域杭州西湖區(qū)篁外山莊排屋采用低價起拍策略吸引17方競買人報名、21920人次圍觀歷經(jīng)114次延時競價最終以859萬元成交。杭州西湖時代廣場商業(yè)大平層以1053.58平方米面積吸引12方競買人報名、17480人次圍觀歷經(jīng)289次延時競價最終以5581萬元成交。上海楊浦區(qū)133世界廣場商辦項目以108.90平方米面積吸引19方競買人報名、13005人次圍觀以471萬元成交。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為在存量資產(chǎn)盤活需求增加的背景下專業(yè)拍賣機構(gòu)的資產(chǎn)價值評估能力和市場推廣能力對于資產(chǎn)能否順利成交具有一定影響。從諸暨逸樂城到上海滬東金融大廈從杭州核心區(qū)排屋到義烏酒店易主商業(yè)拍賣作為存量資產(chǎn)交易的渠道之一其市場功能正在逐步顯現(xiàn)。存量資產(chǎn)盤活仍在持續(xù)推進商業(yè)拍賣在整個房地產(chǎn)流通體系中的作用有待市場進一步驗證。